התכנית הכוללת להתחדשות עירונית - 210-0972604

התכנית מתווה מסגרת להתחדשות עירונית בכל רחבי העיר. התכנית מחלקת את העיר לאזורים המיועדים להתחדשות בניינית ( לבניין אחד - בדומה לתמ"א 38, אבל עם יותר זכויות בנייה לצד הנחיות מחייבות) ולאזורים המיועדים להתחדשות עירונית במתחמים גדולים יותר (מתחמי פינוי-בינוי). התכנית תתמוך בתנופת ההתחדשות העירונית בצורה מדודה, מושכלת ומתחשבת, שתיטיב עם העיר ותשים את התושב במרכז.

סטטוס התכנית:  תכנית בסמכות מחוזית | פורסמה להפקדה ב 26.2.2025 | מועד הגשת התנגדויות תם ב 28.5.2025

---

מה ההבדל בין תמ"א 38 ותכנית כוללת להתחדשות עירונית? 

המדינה החליטה לבטל תמ"א 38 ותוקפה פג בנהריה ב-2024. על מנת להמשיך את תנופת ההתחדשות בעיר, עיריית נהריה ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית יזמו את הכנת התכנית הכוללת להתחדשות עירונית המחליפה את תמ"א 38 – שהיתה עד לאחרונה המנגנון המרכזי להתחדשות עירונית בישראל. בשונה מתמ"א 38 שהיתה תכנית ארצית, התכנית הכוללת מאפשרת למצוא פתרונות המותאמים לעיר ולאזוריה השונים, וכן לפתח  את המרחב הציבורי ולהתייחס לצרכי ציבור ותשתיות. 

התכנית הכוללת מחלקת את העיר לאזורים ובכל אזור מציעה מסלולים שונים של התחדשות עירונית, המותאמים למאפיינים ולצרכי האזור ומאפשרים התחדשות, מושכלת ומתחשבת, שתיטיב עם העיר ותשים את התושב במרכז. בנוסף להתחדשות מבני המגורים, התכנית הכוללת מוסיפה שימושים כמו מסחר, מבני ציבור ומלונאות באזורי העיר השונים וכן משפרת משמעותית את רשת רחובות העיר – הרחבת רוחב המדרכות, שתילת עצים לאורך הרחובות וחיבורים בין שבילים ורחובות שונים. התכנית מתייחסת באופן שונה לרחובות מרכזיים וצדדיים ומעודדת הליכה ברגל ושימוש באופניים ובתחבורה ציבורית. 

 

אילו מסלולי התחדשות עירונית קיימים התכנית?

1. התחדשות בניינית - הריסה ובניה, מגרש בודד או דו מגרשית (שני בניינים סמוכים)  |  מסלול היתר בנייה 

המסלול נקרא גם "התחדשות מגרשית - הריסה ובניה". באזורים נרחבים בנהריה, בעיקר במערב העיר, התכנית מאפשרת הריסה ובנייה מחדש במגרש בודד או זוג מגרשים סמוכים, בהליך של היתר בנייה. התכנית למעשה מעניקה זכויות בנייה הניתנות למימוש מהיר ללא תכנית בניין עיר (תב"ע).

2. התחדשות בניינית - חיזוק ועיבוי |  מסלול היתר בנייה

המסלול נקרא גם "התחדשות מגרשית - חיזוק ועיבוי". התוכנית מאפשרת חיזוק, עיבוי ותוספת קומות לבניין קיים (ללא הריסה) , בהליך של היתר בנייה. התכנית למעשה מעניקה זכויות בנייה הניתנות למימוש מהיר ללא תכנית בניין עיר. במסלול זה קיימות פחות מגבלות על הבינוי מכיוון שמעבים בניין קיים ללא הריסה. המסלול מיועד לאזורים נרחבים בנהריה, בעיקר במערב העיר. 

3. התחדשות מתחמית | מסלול תב"ע (תכנית בניין עיר) 

מספר מגרשים שהבינוי עליהם מיועד להריסה ובנייה מהווים מתחם פינוי בינוי לתכנית בניין עיר (תב"ע). במסלול זה התכנית מאפשרת זכויות בנייה נרחבות יותר, מגדירה שימושים (לא רק מגורים), מגדירה הנחיות לבינוי ומאפשרת גם הקמת בניין רב קומות במתחם. במתחם פינוי בינוי − תידרש הכנת תכנית בניין עיר (תב"ע) שרק לאחריה ניתן להתחיל בהליך של היתרי בנייה. 

4. התחדשות רובעית

התכנית מגדירה ארבעה אזורים בעיר כאזורים בהן נדרשת הכנה של תכנית רובעית לפני קידום התחדשותם באחד משלושת המסלולים הנ"ל . התכנית מאפשרת זכויות נוספות ומגדירה מסגרת תכנונית להתחדשותם, אך ניתן יהיה לנצל זכויות אלו רק לאחר קידום תכנית רובעית. תכניות אלו מקודמות או יקודמו ע"י העירייה. האזורים הם: גבעת אוסישקין, צפון גבעת כצנלסון, גבעת טרומפלדור ועמידר. 

 

*באזורים מסוימים בעיר, התכנית מאפשרת לבעלי הקרקע לבחור מבין מסלולי ההתחדשות. 

---

 

 

---

הנחיות הבינוי והשימושים המותרים ניתנים בהתאם לסוגי הרחובות והשבילים שאליהם פונים המגרשים:

1. שדרות "המסרק" ושדרות מזרח מערב 
   רחובות המוגדרים ראשיים בכיוון מזרח-מערב שתפקידם לחבר בין שכונות מזרח העיר עד לחזית הים. שדרות המסרק הן שד' הגעתון, המייסדים, שז"ר, קפלן, חניתה ודוד בן-גאון. שדרות מזרח מערב הן סולד, שטיינמץ ומסריק. ברחובות אלה ניתן לקדם פרויקט רק במסלול של הכנת תב"ע.  ברחובות אלה נדרשת הפקעת המרווח הקדמי לטובת שיפור הרחובות וחווית ההליכה ברחוב על-ידי הרחבת המדרכות ונטיעת עצים, שילוב שבילי אופניים ותחבורה ציבורית, מניעת כניסת כלי רכב לחניונים ועוד. ברחובות אלו מתוכננים שטחי מסחר ושטחי ציבור במפלס הרחוב ובמפלסים נוספים. הבינוי ברובו יהיה בגובה של 9 קומות, עם עלייה נקודתית לגובה (של מבנה אחד במתחם) בהתאם לנספח הגבהים בתכנית (24 קומות, 18 קומות או 15 קומות).  

2. שדרות צפון דרום 
   בנוסף לשדרות המסרק ושדרות מזרח מערב לעיל, רחובות אלו משלימים את ההיררכייה המרכזית בשלד העירוני, ובחלקם מתוכנן נתיב תחבורה ציבורית (נת"צ), למשל רחובות וייצמן, הרצל, ז'בוטינסקי, בלפור ולוחמי הגטאות. גם ברחובות אלה, כמו ברחובות המסרק, תידרש הפקעת המרווח הקדמי במגרש לטובת הרחבת המדרכה, נטיעת עצים, שילוב שבילי אופניים ותחבורה ציבורית, מניעת כניסת כלי רכב לחניונים ועוד. רחובות אלה יכולים להכיל מסחר בחזית המבנה, ובאזורים מסוימים אף מחויבים בכך. גובה הבינוי ברחובות אלה יהיה ברובו 8 קומות ויעלה ל-10 קומות במידה שיוקצו שטח מסחרי או שטחים ציבוריים בחזית המבנה ויאפשרו מעבר הולכי רגל לרחוב אחר ("שביל אמצע").  

3. רחובות פנימיים 
   רחובות המיועדים להישאר רחובות מגורים שקטים. רחובות אלה יאופיינו בשמירה על קנה המידה של הבינוי בהם ובהצללה בעצים שיינטעו לאורך הרחובות. גובה הבינוי ברחובות אלה יהיה ברובו 8 קומות, מלבד במגרשים שיאפשרו מעבר הולכי רגל לרחוב אחר ("שביל אמצע"), שבהם תתאפשר תוספת קומה עד ל-9 קומות.  

4. שביל אמצע 
   בעיר ישנו מיעוט שבילי הליכה החוצים אותה ממזרח למערב ובין מעבר למעבר, הולך הרגל נדרש לעבור 300-440 מ' (בניגוד ל-100 מ' המומלצים). התכנית מגדירה שבילים חדשים רציפים, ככל האפשר לאורך מקטעי שבילים קיימים, על מנת לאפשר תנועת הולכי רגל נוחה ונעימה להולכי הרגל ממקום למקום ברחבי העיר. הרחבת השבילים הקיימים ויצירת השבילים החדשים תבוצע באמצעות הפקעה למעבר ציבורי בצידי המגרש, בתמורה לתוספת קומה.